美國房產市場不畏疫情，交易熱絡，房價成長也屢創新高。股市大漲、房市欣欣向榮，似乎看到未來經濟重回往日榮景的曙光。然而這個光卻有著陰暗 – 藏著經濟未爆彈。
2020年美國房市表現創新高
雖然今年全球經濟因疫情遭遇前所未有的困難，但美國房地產市場卻異常火熱。拜疫情所賜，改變人們對房屋的需求與偏好，例如搬離大城市、或是從公寓轉買獨棟房子等，外加低利環境，刺激了房地產市場。不只房價持續上漲，成交件數也表現亮眼。據美國全國房地產經紀人協會(NAR)的數據指出，至今年Q3為止，美國單戶住宅價格中位數來到31萬3500美元，上漲12%，也是2013年來同期最大漲幅。10月成屋銷售數量也創2006年2月以來最高，月增幅4.3%，和19年同期相比，漲幅達26.6%。成屋銷售累積達685萬戶。
美國成屋銷售(資料來源：財經M平方)
低利加上持續上升的房價，催出房地產抵押潮
為了挽救頹靡的經濟，聯準會(Fed)持續量化寬鬆(QE)政策，利率降到歷史新低點。低利加上不斷地上漲的房價，使屋主可貸得比以往更高的金額，且僅支付的更低廉的利息，刺激美國房貸需求。美國房貸銀行協會（MBA）的抵押貸款購買指數是美國申請房貸件數的追蹤指標之一，該數字來到11年來新高點，指數達到342.9。不只是2009年1月以來最高，更比2019年增加28%。申請貸款的平均金額來到37.5萬美元。
美國房貸銀行協會抵押貸款購買指數(資料來源：英為財情)
過熱的房市可能成為經濟發展隱憂
房地產和房貸市場持續火熱，但這一波歡騰氣氛卻成為經濟發展的長期風險。國際清算銀行(BIS)近日釋出的報告中指出，美國上市公司中，擁有較多不動產資產的企業的生產力多不如同行。因為低利和持續上升的房產價格，擁有越多不動產的公司也更容易藉融資取得更多的資金。相對的，部份較具競爭力與生產力的企業卻可能因不持有房地產，而較不易取得融資。該報告檢示了美國1993-2008年的數據發現，當不動產價格每上升10%，產業的總要素生產力(TFP)就會減少0.6%。
大部份的融資資金若分配給具潛力的企業，幫助該企業成長，將有助國家整體競爭力提升。一旦多數的資金被分配到沒有競爭力的企業，長此以往，將使國家整體經濟發展越見惡化。而美國經濟正面臨此一隱憂。
