受到疫情影响，全球的外国直接投资(FDI)衰退40%，也影响到柬埔寨的经济发展。建筑和房地产也受到冲击，FDI同比下降10.8%。备受国外投资者喜爱的柬埔寨房市，要步入产业冰河期了吗？
全球FDI大衰退，柬埔寨仅略减
全球受到新冠肺炎疫情影响，不只经济停摆，外国直接投资也锐减超过4成。根据联合国贸易与发展会议(UNCTAD)报告指出，去年全球FDI减少42%，仅有8590亿美元。如此低的金额仅出现在上一世纪、90年代，这个数字甚至比2009年金融风暴期间的还低。
2007-2020年全球国外直接投资(净流入)金额(单位：10亿美元)(数据源：UNCTAD)
全球FDI受挫严重，虽然柬埔寨也难独善其身，但仅受到微幅影响，其2020年FDI同比只衰退1%。
外资大幅删减对建筑与房地产业的投资
中国一直是柬埔寨最大的支持者。柬埔寨的FDI中，有51%的投资额来自中国，遥遥领先第二名的新加坡(8.2%)和第三名韩国(7.9%)。
2020年柬埔寨国外直接投资国家占比(数据源：柬埔寨央行)
外资所青睐的产业中，建筑和房地产是柬埔寨FDI中占比最高的前三大产业之一。根据柬埔寨央行报告，2020年外资挹注于建筑和房地产的资金占FDI总额的17%。虽然总额占比仅降1%，但与2019年的数字相比，该二产业吸引外资的金额却是下跌了10.6%。因为边境管制措施，投资人无法至柬埔寨考察，加上经济停摆，降低国外投资机构挹注资金的意愿。
中国也减少柬埔寨房产投资
据柬中时报报导，中国买家蝉连柬埔寨购房三冠王。无法当地考察的情况下，海外房产投资令许多人怯步。尽管在2020年中国仍是柬埔寨房产的海外买家中的第一名，但购买金额同比下跌36%，仅来到1.68亿美元。而排名第二的新加坡和第三名的美国也只有1.22亿美元和3000万美元的投资。外资的撤退加上柬埔寨经济的负成长，柬埔寨房地产似乎要凉了。
不惧疫情，内需市场逆势成长
相较海外投资的降温，国内买家却是大幅成长。据柬埔寨央行数据显示，2020年银行信用贷款中，房贷总金额占银行贷款总额的13.7%，同比成长2%。在病毒大流行期间，房贷金额持续增加，2020年同比成长40%，相较2019年的41.3%，表现毫不逊色。这反映了当地民众对房地产市场的强劲需求，也意味着柬埔寨房地产的刚需市场已然成型，逐渐成长与上升中。
2016-2020年主要部门信贷增长(数据源：柬埔寨央行)
刚需成型，市场规模成长可期
刚性需求是支撑一国房地产的重要依据。随着经济发展，柬埔寨的房地产市场逐渐从国外投资移转至国内需求。以房地产市场周期来看，柬埔寨即将进入高速成长的起飞时期。当地房地产市场规模将可能在未来几年快速扩张，特别是在疫情受到控制、经济活动恢复之后。
虽然因为疫情的关系，房地产受挫，但是市场未来可期。正因如此，此时逢低进场，是超前布署未来商机的大好时机。