有土斯有财的观念使华人拥有房产的比例世界最高，房地产一直在华人的投资偏好中名列前矛。2020年新冠疫情使全球活动停滞，重伤世界经济，牵连各类投资产品的下跌。而华人最爱的房产市场是否也会一跌不起？还是仍有希望？
经济衰退，房地产市场必受冲击
房地产是衡量经济情况的一环，当大环境衰退时，房市亦多受影响下挫，无法维持当时的荣景。新兴国家中，以泰国为例。亚洲金融风暴期间，泰国惨遭索罗斯等国际秃鹰集团的货币洗劫，造成1997和1998年GDP负成长，分别为-2.8%和-7.8%，泰国经济崩盘，连带房市一片黑暗。住宅价格指数从97年的122.46至99年只剩83.19。在08年金融海啸期间，经济成长率从2007年5.4%，下滑至1.7%与-0.7%。房市指数更下跌10%，从102.02下降至90.92。
即便欧美国家，房地产也难逃经济景气的影响。2008年美国经济成长从1.87%下降-2.53%，房价指数亦跌至100以下。英国GDP成长率从前一年的2.431%跌至-4.248%，房地产市场也从历史高点121.73点下跌至2009 Q1，跌幅达21.37%。
房市回温速度：新兴国家优于欧美
房地产市场虽然受景气影响，但回升速度却因国家发展程度而有很大的差异。美国房市花了8年的时间才回到2008年风暴以前的水平；英国房地产在08年风暴之后，在2014年勉强回到100以上的水平，而2007年的高点则成了回不去的过往。
相较之下，新兴国家房产市场的恢复速度较佳，泰国房地产市场在此二时期亦各自耗费1年和2年的时间扭转跌势。
市场发展潜力决定房市前景
为何欧美国家和新兴国家的房价恢复速度差异如此之大？欧美国家多已高度发展，经济成长有限。相反地，新兴国家具备发展潜力，不论产业成长空间或是人口红利都优于欧美国家。因此，即便经济遭遇重挫，在国家发展前景和人口刚性需求下，房地产市场仍能快速回复到原有水平，并一路爬升。
|
国家 |
美国 | 英国 | 泰国 | 中国 |
|
2000 亚洲金融风暴 |
不受影响 | 不受影响 | 1999-2000
1年 |
不受影响 |
| 2008
全球金融海啸 |
2007-2015
8年 |
2008-2014
6年 |
2007-2009
2年 |
不受影响 |
欧美与亚洲新兴国家于金融危机中房市表现比较
中国即为当中最佳范例。1990年后中国经济腾飞，巨大的经济潜力和人口红利让房产价值一路攀升。不论在哪个时期，房价都是扶摇直上。即便2000年和2008年金融风暴席卷亚洲与全球，也无损房产价值。
疫情后的房产复兴 东南亚潜力佳
近年来，在众多经济区域中，东南亚表现亮眼，近10年平均GDP成长率5.35%。根据2019年11月IMF预估，该区域未来5年也都有5%以上的增速。再加上全球供应链移转效应，越来越多国际制造业将生产基地迁至越南、泰国、印度尼西亚等国家，更有望使该区域成为全球新生产中心。此外，东南亚人口众多且年轻，人口数全球第五大，仅次于中国、印度、非洲和欧洲。年龄中位数在30.2岁。因此，东南亚更被视为下一个区域经济所在地。因为东南亚的优越条件，使其房地产更有机会在这波疫情下，浴火后迅速重生。
对海外投资者而言，汇率是投资东南亚房地产不可不考虑的因素。因此必需谨慎选择无汇兑风险的市场，如：使用美元的柬埔寨，或是汇率稳定的东南亚国家来投资，才能确保获利，同时避免汇损侵蚀既有的利润。