国家税收大增，柬埔寨发展与经济前景看好
税收是国家运作的重要基础，基础发展、公众医疗福利、政府部门运作等都依赖税收支付相关费用。税赋收入越多，该国政府便拥有更多的金钱用于国家支出。洪森总理透露柬埔寨今年税收目标提前完成，这究竟代表了什么？ 经济活动活跃，提升国家税收 商业活动是税收非常重要的来源之一。产品销售时需要缴税，买东西要缴税，物品/服务输入国内输出国外要申报关税，这些商业交易行为发生的过程中都需要缴纳税金给政府。因此，经济发展和该国的税收常常呈现正相关，经济表现越好，该国的税收通常也越好。柬埔寨正好反映了该现象。 柬埔寨总理日前表示，该国今年海关与税务收入已超过《2019年国家财政预算案》预算的11.03亿美元，总金额达56.52亿美元。 其中，海关收入超出年度预估7.58亿美元，来到30.13亿美元。而税务收入则较原定多3.45亿美元，达26.34亿美元。以国家年度目标45.48亿美元来算，2019年尚未结束，柬埔寨总税收即以目标金额的124%完成目标。洪森总理更预计，今年税收将超出13亿美元，可能创下近130%的达标率。 优秀的税收数据恰恰反映出柬埔寨经济的突飞猛进。柬埔寨经济增速常年保持在7%以上，即便这两年国际大环境不佳，世界各国经济表现下滑，但柬埔寨强大的发展潜力让IMF预估其在2019年仍可保持7%的增长力。 日渐增加的财力支持，促进基础建设发展，改善人民生活 从前柬埔寨税收稀少，政府不只没有财政盈余，更没有存款，所有的建设几乎全依赖外国援助。2000年以后，柬埔寨国家财政情况开始好转，2000年财政收入占GDP的10%，到2018年，财政收入已占GDP的20%以上，达50多亿美元。 柬埔寨税收日渐增加，政府拥有的财力越来越多，可挹注更多的资源到基础建设上，推进国家快速发展，例如为满足不断增加的电力需求而设置的水电站、光伏发电站、重油及燃气发电站。此外，柬埔寨许多地方，特别是偏远地区，还缺乏安全的饮用水和基本卫生设施，人民长期受传染病威胁。有了丰富的税收支持，政府即能全力实现2025年全民都能够拥有干净的水可饮用的目标。 国家税收、经济发展和人民福祉是相辅相成的。巨石集团总经理邓镇岳认为，柬埔寨税收大幅增加是柬埔寨经济发展最好的证明之一，也代表政府有更多的经费去改善人民的生活环境。人民生活变好、变得更健康，印证了该国的活力和进步。即便柬埔寨现仍有很多方面需要改善，但以该国发展的速度来看，步入建设完备、经济强劲、人民富足的社会已不远。
2023年！柬埔寨跃上世界舞台的关键年？
综观过往世界各国的历程，每个国家总有几个至关重要的年份，是该国发展的转折点。 像1978年日本超越当时的苏联，成为世界第二大经济体。中国在2008年北京奥运后，完美向世界证明中国的软硬实力，其经济增长加速超越之前，2010年一跃为世界第二大经济体。 如今，柬埔寨遇到了站上世界舞台的关键时刻，2023年是向全球各国展现其实力、扭转印象的一年。下面我们看看2023年柬埔寨会有何改变？ 首条高速公路竣工 加快两大都市运输与发展 虽然柬埔寨首都金边拥有四条环城道路连接其他城市或省份，但仍无法满足金边对外交通连接的需求。柬埔寨王国政府规划“金边-西港”高速公路，起点为金边市第三条环城路，终点为西哈努克省斯登豪县，该高速公路横跨五个省份，全长190公里，将于2023年3月3日通车。 当高速公路完工之时，柬埔寨两大城市-金边和西港的车程会从4-5小时缩短至2.5小时，将更有利于金边与西港的进出口产品的运输和两城市金流、人流、物流的整合与发展。 2023年金边轻轨完工 市中心交通将获改善 虽然金边发展快速，但市中心交通堵塞，让城市发展受影响而减缓了步伐。柬埔寨规划了从金边市区到金边国际机场的高架铁路自动导向新交通系统—轻轨（AGT）项目，以舒缓金边市内的交通。 该轻轨项目全长约18公里，从金边市主要街道前往金边国际机场，目前已经规划4条线路，分别是莫尼旺线、莫尼列线、西哈努克线、机场线。 预估2023年举办东南亚运动会（SEA Games）之前可竣工启用，届时可满足国际赛事带来的大量观光人潮，也有助于旅游业与商务人士来回机场与市区的接泊。金边市中心混乱的交通情况将因轻轨而改善，延线地区的经济发展将被带动。 金边新国际机场落成 满足日渐增长的出入境需求 近年柬埔寨经济成长快速，外国投资柬埔寨金额屡创新高，大量商务人士和投资者涌入柬埔寨，也让金边国际机场的客流量和货运量不断攀升，2015-2018年，该机场的客运量增长了50%。 为了缓解急速增长的需求，王国政府将投资15亿兴建占地面积达2600公顷，横跨柬埔寨干拉省和茶胶省的金边新国际机场，预计最快2023年竣工。因该新机场属4F级机场，可起降各种大型飞机，能有效缓解快速攀升的客流量和货运量，进一步推升金边在东南亚的重要战略地位。 2023东南亚运动会 新场馆展现柬埔寨实力 2023年柬埔寨将举办东南亚运动会，柬埔寨新国家体育场将为重要场馆，占地面积约16.22公顷，总建筑面积8.24万平方米，共5层，预计于2021年竣工。建成后将是一座拥有6万个座位的特级体育场，也是柬埔寨国家发展另一傲人的成就，象征柬埔寨未来的潜力与荣景。 巨石集团总经理邓镇岳认为2023年将是柬埔寨第一个关键年，因为陆空交通和其他重要基础建设都在此年完工。这将是柬埔寨第一波经济成长指标年，地产、商业等产业都会站上另一波高峰。2023年的成就仅只是柬埔寨初步成长的一个重要时刻，未来20-30年柬埔寨仍会持续发光发热，迎来更多的机运与成就。
如何选择“对的”房产？高端公寓或最具投资价值
柬埔寨经济看涨 带动金边住宅需求上升 东南亚是未来10年下一个经济区域的重心，柬埔寨更是其中翘楚, 由于未来经济力道强劲，柬埔寨也被称为“亚洲经济新虎”。 IMF报告指出，2018年柬埔寨国家GDP增长破10年来新高，达到7.5%，高于全球GDP平均值3.9%和柬协5国(印度尼西亚、马来西亚、菲律宾、泰国、越南)的GDP平均值5.3%。从历史GDP表现来看，除了2009年金融危机影响之外，柬埔寨的经济增长一直维持在7%左右的高水平表现。 面对中美贸易、英国脱欧等世界局势动荡，国际机构纷纷下调全球多数国家经济预测，唯独柬埔寨一枝独秀，不但2018年经济增长创新高，IMF更看好其表现，预估今年该国经济增速仍维持7%的水平。 全球、柬埔寨、东盟5国GDP增长率(1980-2019) 东盟报告也指出，柬埔寨的FDI(国外直接投资)2016年较前一年增长34%，达到22亿7900万美金。柬埔寨80%的商业活动集中于首都金边，外资大量进入柬埔寨，带动金边楼市需求不断攀升。 金边楼市火热 市场供给大增 CBRE2019年Q3数据显示，金边集中式产权的办公室供给总平方米较2018年增长20%以上，达到近44万平方米。供给量增加，若市场需求持平，办公室出租率理当下降。然而金边办公室出租率却未因此降低，相反的，其出租率达到2009年以来新高点近88%，这是金边商业蓬勃、企业涌进的最佳证明。 经济发展和外资涌入带来商业活动与大量外派人口，提升了金边的住房需求，也促进了金边房地产业和建筑产业的活络。 2010年柬埔寨开放外国人可持有当地不动产，吸引了国际投资者和开发者的目光。看好金边住宅的市场需求与未来性，许多国际企业纷纷投注金边地产业，公寓案量持续增长，2016年开始交屋量逐年大幅增加。 虽然目前中端公寓仍是金边楼市主流，占比50%，但今明两年，高端公寓数量开始增加，金边居住质量也得到很大提升。 2009-2020金边公寓供给量(套) 外派主管对优质生活环境的需求，反应在金边的楼市价格上。CBRE2019年Q3资料指出，金边各级公寓中，高端公寓的平均售价为每平方米3190美元，中端公寓和廉价公寓的售价分别上涨1.2%和2%。因强烈的市场需求，在各级公寓中，仅高端公寓供给大幅增长，扩大市场份额，以满足市场对优质居住环境的要求。 在外派企业主管入住需求因素下，高端公寓才是入手的最佳目标。廉价公寓虽然入手门槛低，但已非市场主流，购买前应小心评估，避免未来出售时，成了烫手山芋。 如何选择“对的”房产？ 市场爆发性的增长，金边各级公寓目不暇接，我们应该怎么选择？ 柬埔寨经济扩张引领众多外资企业将高阶主管派驻到金边，这些外派主管选择居所时除了考虑地段、四周生活机能和交通便利等租屋选择基本面外，拥有良好的室内空间规格、具有艺术品味的装潢、完善且多元的加值物业管理等高质量且规划完善的公寓更是他们选择居所的评估条件，高端公寓因此更受外派高阶主管的亲睐。 图片源于网络 目前金边公寓每平方米租金在5-20美金左右。以3房为例，高端公寓每平方米租金为15-20美金、中端公寓为10-13美金。高端公寓的租金收入最佳，黄金地段的租金更是不受市场波动影响，相对平稳。 高端公寓无论是在租金回报率还是房价涨幅上都更具保值与增值性，尤其是位于黄金地段的高端公寓，因为基本面强，所以房价和租金十分稳定，受市场波动影响较小。加之柬埔寨经济持续增长带来的住房需求，高端公寓将成为金边投资避险的最佳目标。 图片源于网络 2-3房大户型高端公寓，未来市场需求强，保值空间大 人口是支撑一国经济的重要因素之一，也是国家未来发展评估的重要指标。根据柬埔寨最新人口普查，全国总人口为1528万8489人，其中首都金边人口为212万9371人。 柬埔寨人口结构年轻，2019年统计，40岁以下人口占全国总人口76%，其中青壮年人口(20-39岁)占全国总人口36%。高人口红利充分支持柬埔寨楼市的刚性需求。 单身成年人喜欢1房住宅，对已婚人士而言，考虑未来家中成员的增加，1房或小户型住宅无法满足他们的住房需求，因此已婚族群倾向购买多房型、或是大户型的房子。 相较东南亚其他国家，柬埔寨人普遍早婚。根据美国国土安全部The DHS Program调查，2014年柬埔寨半数女性的初婚年纪为20.5岁，男性结婚年纪则在23岁。过早步入婚姻，使柬埔寨人对大户型住宅的需求也较东南亚其他国家来得更早。 2019年，柬埔寨适婚人口（20-39岁）占比为36%，3年后(2022年)该比例会上升至38%，8年后(2027年)则上升为48%。届时，适婚人口占全国人口近半，扩大未来2-3房大户型住宅需求。 经济发展带动人民收入的快速增长，2017和2018年柬埔寨人均收入较前一年增长9%和8.5%。未来10年，柬埔寨经济将爆发式增长，也将急速提升居民收入。 图片源于网络 据远见杂志2017年7月号信息，东南亚国家的首都人口收入约为国家人均收入的2-6倍。换言之，金边身为柬埔寨首都，未来该城市中高收入人口将快速增加。 收入快速增加，民众消费能力提高，也将刺激其对生活质量的渴望。高端公寓的优良管理与生活质量刚好符合他们的需求。此时，他们也负担得起高端公寓的价格。而当地中高收入族群人数增加，高端公寓的刚性需求也将持续。 经济增长、生活水平提升、人口红利和早婚等因素，刺激着金边未来2-3房大户型高端公寓的市场需求。相较于全球与东南亚其他国家，目前柬埔寨房地产基期不高，未来高端公寓会是金边房地产市场上最抢手的目标，入手大户型高端公寓正当时，也最具投资和保值价值。
盘点2019年，全球经济前景依旧扑朔迷离
2019年即将接近尾声，历经一年，世界许多重大情况与议题是否得到缓解？亦或情势恶劣加剧？让我们回顾今年国际重要大事与现况。 中美贸易战重启谈判 协议签署尚有变量 中美贸易壁垒历经10次谈判至今，终于露出曙光。中国商务部近日表示，在双方主要贸易谈判代表“认真、建设性”的电话讨论中，美方官员表示，可能会在11月签署协议。全球两大经济体取得“原则共识”，都希望能在12月15日前达成协议，以避免美国对中国输美产品加征关税。 此外，双方在农产品、金融服务及汇率方面几乎达成协议，在窃取智慧财产的问题上也取得“极佳进展”，期望今年底能完成第一阶段协议签署。 ▲ 图片来源于网络 华为方面也取得不错的进展，今年5月，美国商务部将华为列入管制“实体列表”的经济黑名单，禁止华为采购美国产品，也禁止美国企业购买设备及服务。 美国政府11月18日宣布将华为的临时通用许可证(TGL)延长90天，容许美国企业与华为维持生意往来。这也是美国政府今年5月以来，第三次宣布“豁免”华为。 ▲ 图片来源于网络 中美双方确认就美方进口中国自产熟制禽肉、鲶鱼产品监管体系等效以及中方解除美国禽肉对华出口禁令、应用肉类产品公共卫生信息系统等已达成共识。但双方却在中国购买美国农产品的时间表出现争执，这也导致所有协议尚未白纸黑字、正式签署，这让中美间的纷争能否平息增添了变量。 英国脱欧延至明年 脱欧协议仍是僵局 因为脱欧协议，英国内部争论不休。5月首相梅伊请辞，改由积极脱欧派约翰逊接任。 为防止约翰逊政府无协议脱欧，英国政府和议会的较量白热化，英国国会9月强制休会关闭5周。10月英国政府取得欧盟同意，展延脱欧时间至明年1月。今年12月12日英国将进行国会议员大选，大选结果让脱欧前景不明朗。 ▲ 图片来源于网络 据IHS Markit发布英国综合采购经理人 (PMI) 指数，11月英国总和PMI跌至英国脱欧以来最低点，服务业和制造业部门较10月表现明显下滑。英国大选和贫乏的经济表现，为英国明年能否顺利协议脱欧埋下了地雷。 全球多国纷争加剧政局不稳2019年，世界多国进行大选，加剧各国内政的不定性。意大利经济的持续疲弱，总理孔蒂于8月初宣传辞职。 不只欧洲，拉丁美洲政治也遭受前所未有的危机，阿根廷面临物价飙涨、比索暴跌、债务即将违约的危机，加上10月总统大选，保护主义派艾柏托当选总统，和官司缠身的前总统费南德兹出任副总统，让阿根廷政治和金融更加分裂震荡；玻利维亚则因大选舞弊，在任14年总统莫拉莱斯流亡墨西哥。 ▲ 图片来源于网络 此外，阿根廷、委内瑞拉、巴西、乌拉圭、海地等国都面临严重的通货膨胀，导致政治局势不稳；智利亦暴动频传，国家进入紧急状况；全球各国政局动荡不安，成为未来世界局势能否持续向前的关键因素。 负利率时代来临需向未来区域经济中心靠拢 随着经济前景的看淡，多国QE重启，利率不断下调，促使负利率蔓延至各项金融商品。 其中，多国政府公债的殖利率已呈现此态势。德国债券已全面进入负殖利率时期，日本和法国15年以内的公债、比利时10年期公债、荷兰10年期公债等，殖利率亦已落至负利率区间，全球负殖利率债券朝着17兆美元前进。 另外，不只公债负利率，连房贷利率亦逃脱不了负利率命运。丹麦第三大的日德兰银行（Jyske）推出全球第一个负利率房贷，提供年利率为负0.5%的10年期房贷。 丹麦北欧银行（Nordea）亦推出零利率的20年期固定利率房贷，负利率代表金融机构对未来市场的不乐观，越来越多国家金融产品利率不断的下滑，是全球经济走向衰退的征兆。 ▲ 图片来源于网络 巨石集团总经理邓镇岳认为，2020年全球环境过于动荡，且不确定因素太多，未来世界局势堪忧，但仍有机会。只要紧跟大趋势，向未来区域经济重心靠拢。再仔细评估未来经济中心国家的政局和表现，选择有潜力且适合自己的产品投资，就有机会将最坏的时代扭转成最好的时代。
写字楼模式新旧交锋，共享形态渐成主流
Airbnb和Uber的崛起已成功撼动全球市场，共享概念从交通出行、住宿等行业传播至各行各业，就连最保守最传统的房地产业也搭上这一波趋势，共享写字楼在世界各地窜起，市场份额也越来越大。共享写字楼为何能在传统写字楼市场中杀出一片蓝海？ 弹性的企业需求催生共享写字楼 传统组织管理学中，社会环境是组织演变的重要推手。1970、1980年代，传统组织行为学的阶级分明的官僚组织架构和减少管理层级的扁平式组织被改变。 现代管理学大师托佛勒(Alvin Toffler)和明兹伯格（Henry Mintzberg）分别提出灵活组织(Adocracy)和变形虫组织(the amoeba organization)，强调在全球化竞争中，组织能够快速调整内部架构，以反应市场环境的需求，而这个关键的企业能力就是“弹性”。 连保守的组织管理学都被“弹性”改变，对现代企业而言，“弹性”更是必备的能力，这也影响到业主们对写字楼的选择。 过往，企业需要租赁超大空间才能规划充足的门面、接待区、员工办公区、会议室等空间，也要花费一大笔经费装潢空间、添购设备，公司还没正式迁移进去就已经耗去大笔费用，加上动辄3-5年的租期，在多变的竞争环境下，企业的租赁固定成本毫无变动的可能性。 传统写字楼高成本、无弹性，在讲求随机应变的环境下，逐渐催生了共享写字楼。 共享写字楼提供装修精美且设备齐全的会议室、交谊厅、气派门面、专业接待区等空间供进驻的企业或个体户使用，租赁期分为日租、月租和季租等，业主们可根据人员、子部门的增减需求来调整自家企业办公空间规划。 对于草创公司或刚进入新市场的企业来说，共享写字楼让他们省去了庞大的装修、设备采购费用，减少初期资金压力，亦拥有更具弹性的租赁方案。此外，一旦选定地点，就可立即进驻共享写字楼营运，加速产品或服务上线，也是其一大优势。 全球共享写字楼市场快速增长 世邦魏理仕(CBRE)调查报告指出，在16个亚太主要城市中，2018年共享办公室已经接近4000万平方英尺(371.6万平方米)，尤其是在2013至2017年间，同比增长超过50%。 Statista研调机构资料指出，2019年全球共享办公室数量有18,700间，2020年可达到26,300间，相较于2013年将增长7倍以上。 CBRE亚太区首席执行官Steve Swerdlow更表示，亚太地区投资者正从长期角度考虑共享办公空间(灵活办公空间)，以满足日益增长的此类型办公需求。 ▲ 2013-2018年亚太地区共享办公室数成长(数据源：CBRE) 大企业也爱共享写字楼 大众普遍认为共享空间的租客们都是小型或新创企业，但其实许多大型品牌企业也早已进驻共享写字楼。 Wework是目前最大共享写字楼品牌，其客户会员有40％是员工数超过500名的大型企业，包括IBM、Microsoft、VISA、facebook、UBER、DIAGEO、KPMG等，《财富》前500大企业有三分之一都是他们的会员。 新加坡共享写字楼品牌JustCo则被美国通用电气（GE）和韩国产险公司KB Insurance看中，在泰国各自租了一整层楼，新加坡淡马锡公司更是拿了三层楼的空间，制药集团台湾诺华（Novartis）承租了JustCo台北据点的一整层，整间公司600人直接进驻。 社群网络实体化, 拓展人脉与资源共享 大企业纷纷抢住共享写字楼，除了可随企业需求调整的弹性特征外，共享空间亦让网络社群实体化，轻松认识其他领域的“邻居”，彼此分享资源。 共享空间打破了各公司的隔墙藩篱，让进驻的企业因“共享”有了交流的机会。多数共享写字楼业者亦会定期举办分享会或工作坊，除了维系租户间的感情，也提升了自我能力与资源共享。 巨石集团总经理邓镇岳认为，未来世界变化的速度将更快，企业“弹性”的因应能力将是能否在市场上胜出的关键因素，对于写字楼的需求亦同。因此，未来共享写字楼的需求将持续扩大，产业前景将更胜现在，此类型的写字楼将会是投资者作资产配置的另一优良选择。
投资海外地产，获利增值的关键是本地刚性需求
美国调查公司RCA调查一定金额以上房地产交易的数据中显示，中国在2018年的海外不动产投资达到230亿美元。胡润发布的《2018中国投资移民白皮书》也提到，中国高净值人群(总资产达到2900万人民币，约420万美元以上) 七成已有海外资产，并希望未来海外资产占总资产25%，但目前仅为11%，其中海外置业最受欢迎。不动产投资的利基，主要分为旅游、移民以及商业活动三大类，哪一类的投资风险最低也最具发展性呢？ 沿海地区旅游投资盛行但缺刚需支撑市场 我们先来看一下曾经旅游投资盛行之处「海南三亚地区」的发展历程。 首先，三亚由于得天独厚的气候和地理位置，每年春节海南省三亚市都会吸引大批游客，推高了三亚在春节前后的租房价格，再加上2010年国际旅游岛概念提出后，包括三亚在内的海南省受到房地产开发商追捧，加之旅游地产当前发展如火如荼，投资者对三亚倍加青睐。 虽然三亚租房市场非常火热，但没有带来房价的类似比例上涨, 2014年开年三亚楼市就遇冷，出现量价齐跌的状况。 搜房网资料监控中心数据显示：2014年1月的签约套数环比2013年12月下跌了24.82%，签约住宅均价环比则是下跌12.80%。当时三亚楼市面临着价格处于高位但基本不涨、供应量大但房屋空置率高等现状。 由于三亚的旅游地产不存在刚性需求，新房的供给量又不断增加，导致后续市场支撑乏力。直到今年三亚市推出人才购房政策以减缓房市下滑趋势，三亚楼盘的询问度才又稍有起色。但如果你购买了三亚的新房，你的资金已经被套牢5-6年有余，目前能否顺利脱手尚不可知。 济州岛移民后遭抛售房产的稳健发展靠刚需 另一个著名的投资移民案例是韩国的济洲岛。济州岛在1980～2000之间一直是韩国人的旅游圣地，2000年全球经济危机导致济州岛经济衰退，当时的济州岛知事禹瑾敏为了引资提升经济，大举进入中国招商，配合2010年生效的“房地产投资移民制度”，只要在房地产上投资5亿韩元或50万美元以上，就能获得在韩国居住的F-2签证，再持有该房屋5年就能获得永久居住权，此举推升了中国人在当地置业的热潮。 据官方数据显示，截至2016年，已颁发的1101件F-2签证中，就有1084名为中国移民，占比高达89％。 这股海外置产热潮从2010年持续到2015年，期间成交量上涨数倍，2015年公寓成交均价更是同比上涨近5成。 但好景不常，许多中国房产持有者在2015年拿到永久居住权后，纷纷抛售手中房产，加上济州岛政府限制外国人在济州设立旅游配套设施，可供外国人投资的休养设施减少，种种因素导致该地区投资热潮急速减退，抛售的房产无接手之人。 因为济州岛对于韩国人来说只是个适合旅游的地区，并无刚性需求的支撑。可以预见，未来济州房价或出现滞涨，甚至大跌的局面。 以上两个例子可以发现，一个地区的不动产要稳健的赢来主升段、副升段，依赖的还是当地刚性购房需求。 巨石集团总经理邓镇岳建议选择一个商业活动旺盛、人口数量足够、GDP稳定增长、基础建设逐步完善的地区为目标，才能确保投资中长期的安全和获利性。 柬埔寨金边除了具备上述有利条件外，目前还独具全世界主要城市房价基期最低的优势，加上美元计价、中国支持、外资稳定移入等多重利好因素，推升金边成为东盟最具投资潜力的城市！
KY iCENTER柬埔寨首座超5A智能共享写字楼庆封顶 引进孵育中心 助柬埔寨青年成功创业
【2019年11月7日，金边讯】柬埔寨首座超5A智能共享写字楼-KY iCENTER于今日(11月7日)金边举行封顶仪式，众多贵宾、客户与合作伙伴莅临现场同贺，一致赞许项目因应市场未来趋势所作的创新规划、智能化以及对质量的坚持。开发商巨石集团总经理邓镇岳同时宣布引进孵育中心(incubator)，未来KY iCENTER将不仅是顶级智能共享写字楼，更是协助青年完成梦想的筑梦之地。 (左一)巨石地产代销营销总经理 王信凯 (左二)巨石集团董事长 叶为国(右二) 巨石集团总经理 邓镇岳(右一)KY Development总经理 董瑞瑾 KY iCENTER封顶仪式现场宾客云集、热闹非凡 KY iCENTER于今日(11月7日)举办封顶仪式，现场热闹非凡。贵宾、客户与合作伙伴齐聚，一同见证柬埔寨写字楼又一里程碑。KY iCENTER是香港巨石集团继毕加索城市花园(Picasso CityGarden)之后又一倾力之作，与柬埔寨当地知名企业UC Group、写字楼物业管理专业品牌KY Development共同联合开发。因为前瞻规划、创新科技和顶级工法，使KY iCENTER深获各界好评与肯定。 KY iCENTER - 柬埔寨首座超5A智能共享写字楼 因应5G崛起、数字与AI科技运用更上层楼，巨石集团特别导入智能技术，采用app、人脸辨识、IoT、楼宇自动化系统等先进技术，打造最便利的办公空间，减少楼宇管理的时间，提升效率。 科技水流大厅 活动展演厅 柬埔寨中小企业众多，更需要高弹性的写字楼租赁方案，降低成本。KY iCENTER特别规划21楼、一整层1150平方米的共享空间，供进驻企业使用。包含科技水流大厅、接待区、各型会议室、国际会议室和活动展演厅等。利用共享的漂亮门面和设备完善的新颖会议空间，企业主们无需在所租赁的空间里另外设置门厅与会议室，能省下可观的费用，减少公司运营的固定成本，增加竞争力。 滑动钢模 预应力后张法 不只智能化(smart)与共享(sharing)规划，KY iCENTER在看不见的安全上亦处处用心。采用多使用于50层以上大楼的”滑动钢模”工法灌浆，确保效率与施工质量。以大跨度面积和桥梁使用的”预应力后张法”，强化楼板强度，减少横梁，创造无梁空间。在1150m2的空间打入102根、深38米且入岩盘的基桩，钢筋密度和水泥磅数达最高标准，优于坊间项目的22cm楼板厚度，都是KY iCENTER对质量的坚持。 开发商巨石集团总经理邓镇岳于仪式中表示，将在KY iCENTER成立金边青年创业孵育中心(incubator)，结合集团强大的金融投资背景、跨国资源整合优势，引进孵育中心。透过创业培训指导、法律/会计/财务咨询、路演推介、基金对接等支持，提供一站式服务，帮助柬埔寨有创意的年青人完成梦想，创造柬埔寨原生独角兽公司。 KY iCENTER喜庆封顶，预计2020年9月30日完工交屋。项目落成后，其智能和共享的规划、孵育中心的进驻，势将在金边掀起写字楼和新创事业发展的新旋风，成为柬埔寨写字楼另一革新指标，以及企业进驻的首选。
负利率时代来临，你准备好了吗？
钱存在银行，银行会给你存款利息；跟银行借贷，则需付银行贷款利息。 不过，随着全球经济局势的变动，这个局面即将改变。目前已有银行业者与金融机构出现负利率，负利率时代或将不再遥远。 QE重启，各国降息不断 世界经济未来看跌已不是新闻。经历10年量化宽松(QE)政策后，自2017年下半年起，各国纷纷取消QE，为未来经济波动作准备，让国家有足够的资金作为后盾，稳定国家经济。 然而，QE才宣布终止没多久，许多国家又再度重启。欧洲央行(ECB)已在9月利率会议中宣布于11月1日重启QE，每月规模为200亿欧元，同时宣布降息，调降存款利率10个基点。新的一轮QE结束后，ECB才会考虑升息。 美国联准会(Fed)于9月18日宣布降息一码，外界亦预估未来Fed将会重启QE，并持续降息，以挽救日渐颓靡与动荡的金融市场情势。 一旦QE重启，利率不断下调，将促使负利率漫延至各项金融商品，多国政府公债的殖利率已呈现此态势。 日本、德国、法国、丹麦率先出现负利率 利率不断下滑跌至零甚至是负利率的时代已经来临。德国债券已全面进入负殖利率时期，不论是3个月期或是10年期、30年期债券，其殖利率在9月27日的收盘值分别为-0.593、 -0.575、-0.116。日本和法国15年期以内公债、比利时 10 年期公债、荷兰 10 年期公债的殖利率都已落至负利率区间。法国以负利率标售了总计 100 亿欧元的 10 年期、15 年期公债，西班牙则以负利率标售了 35 亿欧元的公债。全球负殖利率债券的部位已从站稳15兆美元朝着17兆美元的目标前进。 德国30年期公债值利率 (资料来源：Bloomberg) 不只公债负利率，现今连房贷利率亦开始呈现负值。丹麦第三大银行日德兰银行（Jyske）推出了全球第一个负利率房贷，提供年利率为负0.5%的10年期房贷。房贷贷款人依照约定每月按时还款，而贷款帐上减少的金额将超过其所还的金额。丹麦另一家银行北欧银行（Nordea）则推出利率为零的20年期固定利率房贷，以及利率为0.5%的30年期房贷。这项政策似乎有利于贷款人，借钱还送你利息。银行虽然降低了你的贷款金额，但因为负利率，仍可以通过手续费和其他费用来补足其损失。 负利率的出现代表金融机构对未来市场持不乐观态度，他们宁愿以负利方式来降低损失，也不愿冒着取得高利息却无法收回本金的风险。 巨石集团总经理邓镇岳表示，将来全球经济市场的表现将更为险峻，未来的巨大风险诱使负利率产生。负利率时代降临，所有投资人都该审视手中的所有投资目标，寻找尚有发展空间的国家与其目标物，并重新安排资产规划，在艰难的负利未来中，寻得有利的位置。
柬埔寨受到外资青睐！将成新蓝海市场
柬埔寨近年表现亮眼，备受国际投资者的青睐，国外直接投资(FDI)大幅增加。近年来，中国、韩国和新加坡等国也看好柬埔寨的发展潜力，不断增加各领域的投资，外资已成为柬埔寨发展的最佳助力。 投资柬埔寨的海外国家大幅增加 2010年开始，外资对柬埔寨展现浓厚兴趣，每年进入柬埔寨的资金逐步增长。依据ASEAN数据指出，2012年到2014年的投资金额在5亿美元左右。自2016年以后，外国投资者对柬埔寨的兴趣大增，资金流入迅猛。2018年的外国直接投资金额为31.02亿美金，与2010年金额7.82亿美元相比，成长300%，更是2016年金额22.8美元的1.3倍。柬埔寨能吸引外资，除了经济发展的优势，政治稳定功不可没。2018年柬埔寨国家大选，已经执政34年的总理洪森再次当选。原来的优惠政策能够延续、政治安定，让犹豫不绝的外资吃下定心丸，外国直接投资(FDI)金额创下历史新高。2010-2018年柬埔寨FDI流入金额(数据源：ASEAN/ 单位：百万美元)柬埔寨外国投资占GDP的增长率逐年攀升，当外国投资占GDP的比例不断增加，表示外国投资人越看好该国的发展。依据CEIC资料，自2015年后，柬埔寨的FDI占GDP的成长率每年都维持在12%以上。数据反映了外国投资机构和投资人对柬埔寨发展潜力的信心。 中国是柬埔寨最大外资来源国 根据柬埔寨央行数据，2018年来自中国的投资额占柬埔寨外国直接投资总额的41.3%。韩国、新加坡和日本居后，各自占比8.1%、7.3%和6.4%。中国一直是柬埔寨的最大支持者，投资比重和金额逐年增加。2011年以前中国投资金额都在2亿美元以下，随着“一带一路”倡议的提出，2012年后中国对“一带一路”沿线国家柬埔寨的投资开始加大力度。2014-2016年，中国对柬埔寨的投资都维持在5亿美元以上，2017和2018年再次突破历史新高，分别是6.18亿和7.98亿美元。2018年的投资金额是2010年的6.3倍，增长528%。近5年来，投资柬埔寨第二名和第三名的来源国家不断改变，2014年和2015年越南是柬埔寨投资来源的第二大国，后被日本赶上，韩国、新加坡一直紧追在后。2018年，韩国、新加坡和日本在柬埔寨投资来源国中各占二、三、四名。根据ASEAN资料，韩国对柬埔寨投资金额为2.5亿美元，新加坡2.28亿美元、日本则为1.99亿美元。韩国2018年的投资金额同比增长41%，是8年前的5倍；新加坡同比增加27.8%，金额2010年的8倍；日本18年投资金额则是10年的31倍。从数据得知，不止中国，亚洲部分国家对柬埔寨的重视与投资也逐年上升，将有助柬埔寨的经济起飞。各国对柬FDI占比(资料来源：Council for the Development of Cambodia and National Bank of Cambodia)巨石集团总经理邓镇岳观察发现，因贸易战、科技战、货币战和全球政治局势的不稳定，未来全球经济形势将比过去几年更加艰困。柬埔寨获得诸多国家的资源挹注，再加上本国经济发展、人口优势和国际局势造就的利好，未来将以惊人的速度发展。对投资人而言，柬埔寨将是新蓝海市场和全球最佳的避险地之一。