美国房产市场不畏疫情，交易热络，房价成长也屡创新高。股市大涨、房市欣欣向荣，似乎看到未来经济重回往日荣景的曙光。然而这个光却有着阴暗 – 藏着经济未爆弹。
2020年美国房市表现创新高
虽然今年全球经济因疫情遭遇前所未有的困难，但美国房地产市场却异常火热。拜疫情所赐，改变人们对房屋的需求与偏好，例如搬离大城市、或是从公寓转买独栋房子等，外加低利环境，刺激了房地产市场。不只房价持续上涨，成交件数也表现亮眼。据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据指出，至今年Q3为止，美国单户住宅价格中位数来到31万3500美元，上涨12%，也是2013年来同期最大涨幅。10月成屋销售数量也创2006年2月以来最高，月增幅4.3%，和19年同期相比，涨幅达26.6%。成屋销售累积达685万户。
美国成屋销售(数据源：财经M平方)
低利加上持续上升的房价，催出房地产抵押潮
为了挽救颓靡的经济，联准会(Fed)持续量化宽松(QE)政策，利率降到历史新低点。低利加上不断地上涨的房价，使屋主可贷得比以往更高的金额，且仅支付的更低廉的利息，刺激美国房贷需求。美国房贷银行协会（MBA）的抵押贷款购买指数是美国申请房贷件数的追踪指针之一，该数字来到11年来新高点，指数达到342.9。不只是2009年1月以来最高，更比2019年增加28%。申请贷款的平均金额来到37.5万美元。
美国房贷银行协会抵押贷款购买指数(数据源：英为财情)
过热的房市可能成为经济发展隐忧
房地产和房贷市场持续火热，但这一波欢腾气氛却成为经济发展的长期风险。国际清算银行(BIS)近日释出的报告中指出，美国上市公司中，拥有较多不动产资产的企业的生产力多不如同行。因为低利和持续上升的房产价格，拥有越多不动产的公司也更容易藉融资取得更多的资金。相对的，部份较具竞争力与生产力的企业却可能因不持有房地产，而较不易取得融资。该报告检示了美国1993-2008年的数据发现，当不动产价格每上升10%，产业的总要素生产力(TFP)就会减少0.6%。
大部份的融资资金若分配给具潜力的企业，帮助该企业成长，将有助国家整体竞争力提升。一旦多数的资金被分配到没有竞争力的企业，长此以往，将使国家整体经济发展越见恶化。而美国经济正面临此一隐忧。
