After the epidemic, the housing market has revived, and emerging countries may outperform Europe and America
Chinese people always prefer to invest in real estate, and the proportion of owning real estate is also the highest in the world. The new crown epidemic in 2020 has stalled global activities, severely injured the world economy, and caused various investment products to fall. Is the Chinese's favorite real estate market falling down or is there still hope? 有土斯有財的觀念使華人擁有房產的比例世界最高，房地產一直在華人的投資偏好中名列前矛。2020年新冠疫情使全球活動停滯，重傷世界經濟，牽連各類投資產品的下跌。而華人最愛的房產市場是否也會一跌不起？還是仍有希望？經濟衰退，房地產市場必受衝擊房地產是衡量經濟情況的一環，當大環境衰退時，房市亦多受影響下挫，無法維持當時的榮景。以台灣房市為例，2000年亞洲金融風暴時期，台灣經濟景氣指數一直在底谷排迴，房價也下挫至1992年水準以下。在金融海嘯時，台灣經濟也難逃下跌，2008年和2009年經濟成長率分別為0.8%和-1.6%。 [caption id="attachment_1557" align="alignnone" width="1429"] 台灣景氣指數(資料來源：MacroMicro.me)[/caption] [caption id="attachment_1558" align="alignnone" width="1936"] 台灣房價指數(資料來源：MacroMicro.me)[/caption] 新興國家中，以泰國為例。亞洲金融風暴期間，泰國慘遭索羅斯等國際禿鷹集團的貨幣洗劫，造成1997和1998年GDP負成長，分別為-2.8%和-7.8%，泰國經濟崩盤，連帶房市一片黑暗。住宅價格指數從97年的122.46至99年只剩83.19。在08年金融海嘯期間，經濟成長率從2007年5.4%，下滑至1.7%與-0.7%。房市指數更下跌10%，從102.02下降至90.92。 [caption id="attachment_1559" align="alignnone" width="1894"] 泰國實際住宅物業價格指數(資料來源：CEIC)[/caption] 即便歐美國家，房地產也難逃經濟景氣的影響。2008年美國經濟成長從1.87%下降-2.53%，房價指數亦跌至100以下。英國GDP成長率從前一年的2.431%跌至-4.248%，房地產市場也從歷史高點121.73點下跌至2009 Q1，跌幅達21.37%。 房市回溫速度：新興國家優於歐美 房地產市場雖然受景氣影響，但回升速度卻因國家發展程度而有很大的差異。美國房市花了8年的時間才回到2008年風暴以前的水準；英國房地產在08年風暴之後，在2014年勉強回到100以上的水準，而2007年的高點則成了回不去的過往。 [caption id="attachment_1560" align="alignnone" width="1844"] 美國房價指數(資料來源：MacroMicro.me)[/caption] [caption id="attachment_1561" align="alignnone" width="1623"] 英國實際住宅物業價格指數(資料來源：CEIC)[/caption] 相較之下，新興國家房產市場的恢復速度較佳。台灣房市於2000年和2008年的景氣衰退下，分別花了5年和2年讓房市回溫；泰國房地產市場在此二時期亦各自耗費1年和2年的時間扭轉跌勢。 市場發展潛力決定房市前景 為何歐美國家和新興國家的房價恢復速度差異如此之大？歐美國家多已高度發展，經濟成長有限。相較之下，新興國家具備經濟發展潛力，不論產業成長空間或是人口紅利都優於歐美國家。因此即便經濟遭遇重挫，在國家發展前景和人口剛性需求下，房地產市場仍能快速回復到原有水準，並一路爬升。 國家 美國 英國 台灣 泰國 中國 2000 亞洲金融風 不受影響 不受影響 1998-2003 5年 1999-2000 1年 不受影響 2008全球 金融海嘯 2007-2015 8年 2008-2014 6年 2008-2009 1年 2007-2009 2年 不受影響 歐美與亞洲新興國家於金融危機中房市表現比較 中國即為當中最佳範例。1990年後中國經濟騰飛，鉅大的經濟潛力和人口紅利讓房產價值一路攀升。不論在哪個時期，都是扶搖直上。即便2000年和2008年金融風暴席捲亞洲與全球，也無損房產價值。 [caption id="attachment_1562" align="alignnone" width="1446"] 中國(北上廣深)二手房價走勢(資料來源：房天下)[/caption] 疫情後的房產復興 東南亞潛力佳 近年來，在眾多經濟區域中，東南亞表現亮眼，近10年平均GDP成長率5.35%。根據2019年11月IMF預估，該區域未來5年也都有5%以上的增速。再加上全球供應鏈移轉效應，越來越多國際製造業將生產基地遷至越南、泰國、印尼等國家，更有望使該區域成為全球新生產中心。此外，東南亞人口眾多且年輕，人口數全球第五大，僅次於中國、印度、非洲和歐洲。年齡中位數在30.2歲。因此，東南亞更被視為下一個區域經濟所在地。因為東南亞的優越條件，使其房地產更有機會在這波疫情下，浴火後迅速重生。 對海外投資者而言，匯率是投資東南亞房地產不可不考量的因素。因此必需謹慎選擇無匯兌風險的市場，如：使用美元的柬埔寨，或是匯率穩定的東南亞國家來投資，才能確保獲利，同時避免匯損侵蝕既有的利潤。